Q : 임차인이 현재 건물에서 10년 이상 영업을 계속하고 있는 상태입니다. 

중간에 임차인 명의가 변경되기는 하였지만 실제 영업자는 한명이 계속 하고 있습니다. 

그런데 최근 코로나로 인해 차임을 인상하지 못했기 때문에 이번에 차임을 주변 시세에 맞춰 20% 정도 올리려고 계획하고 있습니다. 

이 경우 임대인은 상가건물임대차보호법상 5%의 차임 증액 제한 규정에도 불구하고 시세에 맞게 20% 이상 차임을 올릴 수 있을까요?

1. 상가건물임대차보호법상 임차인의 갱신여구 기간 및 10년 종료 후 갱신 요구

상사건물임대차보호법 제10조 제2항에 의하면 임차인은 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 임대차계약 갱신을 청구할 수 있습니다. 즉 임차인은 차임을 연체하는 등의 특별한 사정이 없는 한 처음 점포에서 영업을 시작한 후 10년 동안은 임대인의 의사와 관계없이 한 곳에서 계속 영업을 할 수 있는 권리가 보장되는 것입니다.

다만 임차인의 영업기간이 10년을 도과하는 경우라면 임대인은 임차인을 퇴거시킬 수 있습니다. 즉 10년이 도과하면 임차인은 더 이상 임대차계약 갱신을 요구할 수 있는 권리가 소멸하는 것이므로 임대인에게 계약갱신을 강제할 수 없게 되는 것입니다.

결국 임대인은 임차인이 10년 이상 영업을 계속했다면 상가건물임대차보호법 제10조 제4항에 근거하여 임대차계약 종료 1개월 전에 계약 해지 통보를 하고 계약 종료일에 임차인을 퇴거시키는 것이 가능합니다. 

2. 임대인의 차임 증액 제한과 제한초과 지급 차임 반환청구

임차인의 계약 갱신 요구에 따라 임대차계약이 갱신된다고 하더라도 임대인은 계약 갱신때마다 1년 이상 간격으로 차임의 증액 청구가 가능합니다. 

다만 상가건물임대차보호법 제10조 제3항 단서에 따라 5%의 범위 내에서만 증액 청구가 가능합니다. 만약 갱신청구에 따라 5% 이상 차임을 증액하는 것이 불가능함에도 임차인이 5% 이상의 증액된 차임을 임대인에게 지급하였다면 임차인은 5% 이상 부분의 지급 차임액에 대해서는 강행법규 위반으로 무효라고 주장하면서 반환을 청구하는 것이 가능합니다.(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115판결)

3. 갱신요구기간 10년 도과 후 차임 증액 범위

임대차 갱신시 5% 이상 차임 증액 금지 규정은 임차인에게 갱신요구권이 존재하는 10년 내 임대기간 내 갱신이 이루어지는 경우에 한하여 적용될 수 있는 것이며 10년 이후 임대인과 임차인이 새로운 합의에 따라 임대차계약을 체결하는 경우에는 적용되지 않습니다. 즉 임대인은 주변 시세에 비추어 저렴한 차임을 받고 있다면 5%를 초과하여 차임의 증액을 청구하는 것이 가능합니다. (대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115판결)

결국 임차인의 계약갱신요구기간 10년이 경과한 경우에 임대인과 임차인은 제한 없이 새로운 임대차조건으로 임대차계약을 체결할 수 있습니다)

4. 코로나 등으로 인해 시세에 비해 저렴한 차임을 받고 있는 임대인이 차임을 5% 이상 증액할 수 있는 방법

코로나 등으로 인해 차임을 제대로 올리지 못해 주변 시세에 비해 현저히 저렴한 차임을 받고 있는 임대인들이 많습니다. 이런 임대인들은 기존 차임에서 5% 이상 증액이 가능한지 문의를 해오시는 경우가 많습니다. 

위에서 설명한 내용을 간단히 말씀드리면 임차인에게 갱신청구권이 보장되는 10년 기간 동안에는 5% 이상 차임을 증액시키는 것이 사실상 불가능합니다. 반면 10년 이상 영업을 한 임차인의 경우에는 5% 범위를 초과하여 차임을 증액시키는 것이 가능합니다. 

예외적으로 차임이 시세에 비해 극히 낮은 예외적인 경우라면 임대인은 상가건물임대차보호법 제11조 제1항에 근거하여 차임 증액 청구를 할 수 있을 것입니다. 이처럼 상가 건물 소유자분들은 이와 같은 차임 증액 제한 규정의 취지를 충분히 이해하고 적절한 차임 증액을 통해 임대인으로서 권리를 확보해 나갈 필요가 있을 것입니다.

이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.

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