상담사례

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현재 지목이 도로이고 실제 도로로 사용되고 있는 토지의 소유자입니다.

도로 주변에는 9개 정도의 농장과 건물이 있고 도로에 인접하고 있는 토지와 건물 소유자들은 도로를 통해 공로로 진출입하고 있습니다.

수년 전부터 사도 통행에 따른 사용료를 지급하거나 도로를 매수하라고 요구하고 있지만 아무런 응답을 하지 않고 있습니다.

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저는 토지와 건물소유자들을 상대로 통행을 막을 수 있을까요?

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통행을 허용하더라도 정당한 사용료 청구가 가능할까요?

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1. 사도통행권이 인정되는 경우

원칙적으로 개인의 땅을 다른 사람이 마음대로 통행하는 것은 허용되지 않는 것이 원칙입니다. 그러나 민법과 판례의 법리에 따라 사도 통행권을 주장할 수 있는 경우가 있습니다. 바로 주위토지통행권과 독점적, 배타적 사용, 수익권 포기 이론입니다.

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주위토지통행권은 민법 제219조에 의해 인정되는 것으로서 타인의 토지를 통행하지 않고로는 공로로 진출입할 수 없는 경우 인정되는 것입니다. 즉 타인의 토지가 다른 사람의 토지를 통행하지 않고서는 맹지가 되는 경우 민법 규정상 인정되는 권리로서 이후 맹지가 사정변경에 의해 공로에 접하게 되거나 포위된 토지의 소유자가 주위의 토지를 취득함으로써 주위토지통행권을 인정할 필요성이 없어지게 된 경우에는 통행권은 소멸합니다.(대법원 2014. 12. 24. 선고 2013다11669판결)

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또한 도로의 전, 현 소유자가 스스로 일반 공중을 위한 통행로로 제공함으로써 인근 주민이나 일반 공중을 위해 무상으로 통행할 수 있는 권리를 부여하는 대신 지하 부분을 포함하여 스스로 독점적, 배타적인 사용 수익권을 포기했다고 인정되는 경우 토지 인접 소유자나 거주자들은 해당 도로를 통행할 수 있는 사도통행권이 있습니다.

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즉 어느 사유지가 종전부터 자연발생적으로 또는 도로 예정지로 편입되어 사실상 일반 공중의 교통에 공용되는 도로로 사용되고 있는 경우, 그 토지의 소유자가 스스로 그 토지를 도로로 제공하여 인근 주민이나 일반 공중에게 무상으로 통행할 수 있는 권리를 부여하였거나 그 토지에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기한 것으로 의사해석을 함에 있어서는 그가 당해 토지를 소유하게 된 경위나 보유기간, 나머지 토지들을 분할하여 매도한 경위와 그 규모, 도로로 사용되는 당해 토지의 위치나 성상, 인근의 다른 토지들과의 관계, 주위 환경 등 여러가지 사정과 아울러 분할 매도된 나머지 토지들의 효과적인 사용, 수익을 위하여 당해 토지가 기여하고 있는 정도 등을 종합적으로 고찰하여 판단하여야 합니다.(대법원 2014. 9. 4. 선고 2013다23433판결)

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다만 독점적, 배타적 사용수익권 포기 내지 제한은 엄격한 요건 하에서 인정되어야 하고 독점적, 배타적 사용 수익권이 제한되더라도 그것은 일시적이고 가변적인 것이라는 판례의 취지인바 독점적, 배타적 사용 수익권 제한은 엄격한 요건하에 인정될 수 있는 것입니다.

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따라서 일반적으로 현재 사용되는 도로가 인접 토지들에 대해 공로로 진출입할 수 있는 유일한 도로에 해당하는 경우에는 주위토지통행권이나 독점적, 배타적인 사용수익권 법리에 의해 사도통행권이 인정될 수 있지만 유일한 도로가 아닌 경우라면 사도통행권이 인정되기 어렵다고 볼 수 있습니다.

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2. 사도통행권에 대한 사용료 청구

원칙적으로 도로라고 하더라도 타인 소유 토지를 통행로로 통행하는 사용하고 있다면 사도통행자들은 사도 소유자에게 부당이득반환으로 사용료를 지급할 의무가 있습니다. 사도 소유자와 사도통행권자 사이의 사용료는 쌍방의 협의에 의해 정해질 수도 있지만 만약 쌍방 사이에 합의가 이루어지지 않는 경우 소송에서 정해질 수도 있습니다. 다만 도로인 점을 감안하여 사용료는 인접 대지의 사용료보다 낮게 책정됩니다. 일반적으로 소송에서는 감정평가사의 임료감정결과에 따라 통행료가 정해지고 일반적으로 인접 토지 임대료 시세에 1/3에서 1/4수준으로 정해지는 경우가 많습니다.

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3. 무상 사도통행권이 인정되기 위한 요건

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앞서 설명드린 것처럼 타인 소유 토지를 통행하는 사도통행권의 경우 사용료를 지급하는 것이 원칙이지만 예외적으로 무상 사도통행권이 인정되는 경우가 있습니다.

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즉 토지 소유자가 그 소유의 토지를 도로, 수도시설의 매설 부지 등 일반 공중을 위한 용도로 제공한 경우에 소유자가 토지를 소유하게 된 경위와 보유기간, 소유자가 토지를 공공의 사용에 제공한 경위와 그 규모, 토지의 제공에 따른 소유자의 이익 또는 편익의 유무, 해당 토지 부분의 위치나 형태, 인근의 다른 토지들과의 관계, 주위 환경 등 여러 사정을 종합적으로 고찰하고 토지 소유자의 소유권 보장과 공공의 이익 사이의 비교형량을 한 결과 소유자가 그 토지에 대한 독점적, 배타적인 사용, 수익권을 포기한 것으로 볼 수 있다면 타인이 그 토지를 점유, 사용하고 있다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 그로 인해 토지 소유자에게 어떤 손해가 생긴다고 볼 수 없으므로 토지 소유자는 그 타인을 상대고 부당이득반환을 청구할 수 없는 것입니다.(대법원 2019. 1. 24. 선고 2016다264556전원합의체 판결)

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다만 이러한 토지소유자의 독점적, 배타적 사용, 수익권 행사 제한의 법리는 토지가 도로, 수도시설의 매설 부지 등 일반 공중을 위한 용도로 제공된 경우에 적용되는 것이어서 토지가 일부 특정 건물의 소유자들만을 위한 용도로 제공된 경우에는 적용되지 않습니다.

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즉 무상 사도통행권이 인정되는 경우는 도로가 일반 공중의 통행에 제공되고 실제 일반 공중이 도로를 통행하고 있는 경우에 적용되는 것이고 인접 토지 소유자에 한정하여 통행에 제공되었을 뿐 일반 공중의 통행에 제공된 것으로 볼 수 없다면 설령 토지의 종전 소유자가 무상통행권을 인정했다 하더라도 그러한 포기가 물권적인 것이거나 또는 특정승계인인 현재 도로소유자가 이와 같은 채권적 법률관계를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한 무상통행권은 인정되기 어렵다고 할 것입니다.

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결국 개인 토지에 대한 무상 사도통행권이 인정되는 것은 굉장히 엄격한 요건을 요합니다. 불특정 다수인이 통행하는 경우, 도로가 하나의 필지였다가 다른 인접 토지 소유자들을 위한 도로로 개설된 경우 등에 한해 무상통행권이 인정될 수 있는 것이며 위 상담 사례와 같이 막다른 도로로서 도로에 인접하고 있는 특정 소유자들을 위한 통행 목적으로 이용되는 경우에는 무상 사도통행권이 인정되기는 어려운 것입니다.

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따라서 매매나 경매를 통해 사도의 소유권을 취득한 사도소유자들은 해당 도로가 불특정 다수인이 통행하는 도로가 아니거나 한 필지 다른 필지를 분할하면서 개설된 도로가 아니라면 원칙적으로 통행료를 청구할 수 있다고 볼 수 있으며 극히 예외적인 경우에만 무상 사도통행권이 인정될 수 있다는 점을 이해해아 할 것입니다.

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만약 추가적으로 궁금하신 부분이 있으시거나 사도통행권과 사용료 청구 문제와 관련하여 현재 소송이 임박하신 분들은 아래 상담문의 전화로 연락 주셔도 좋습니다.

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※ 상담문의 02-956-4714

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