악성임차인에게 임대차계약 갱신을 거절하고 퇴거시킨 승소사례

임대차분쟁 2025.02.07 (22:30:26) 13 문석주변호사

상가임대차보호법에 의하면 임차인은 10년동안 상가임대차계약의 갱신을 하면서 임대차계약 존속을 주장할 수 있습니다.

따라서 임대차계약 체결 후 10년 동안에 임대인은 특별한 사정이 없는 한 일방적으로 임대차계약을 종료시키고 임차인을 퇴거시킬 수 없습니다.

그런데 임대차계약 관계에서 항상 좋은 임대인이나 임차인만을 만나는 것은 아닙니다.

악성임대인이나 악성임차인은 어디에나 존재합니다. 특히 임대인의 입장에서 악성임차인을 만나면 10년 동안 내보내는 것이 어렵기 때문에 오랜 기간 정신적 고통을 받는 경우도 많습니다.

본 사례는 상가 임대차 중 임대인과 관계가 좋지 못한 임차인에게 상가임대차계약의 갱신을 거절하고 명도판결을 받아낸 사례입니다. 현재 악성임차인으로 인해 고통을 받고 있는 임대인분들이시라면 5분만 시간을 내서 본 승소판결 사례를 읽어 보시기 바랍니다. 앞으로 악성임차인과의 임대차관계를 어떻게 종료할 수 있는지에 대한 힌트를 얻으실 수 있을 것입니다.

1. 의뢰경위

변호사님, 임차인이 건물을 너무 더럽게 쓰고 월세도 제때 내지 않습니다.

곧 임대차계약 기간이 끝나가는데 임차인을 내보낼 수 있을까요?

어느 때와 다름없는 아침, 그동안 제가 직접 작성하고 올리는 블로그 글을 애독하시는 임대인 분이 제 사무실을 찾아주셨습니다.

임대인은 4년 전에 식당 임차인과 임대차계약을 체결했는데 그 임차인은 건물을 더럽게 쓰고 복도에 물건을 적치한 후 제대로 관리를 하지 않으면서도 월세를 제때 내지않고 오랜 기간 동안 고통을 받고 계셨습니다.

곧 임차인과의 임대차계약기간이 종료하는데 계속 임차인을 내버려 두었다가는 너무 힘들것 같아 상가임대차계약의 갱신을 거절하고 임차인을 내보낼 방법이 없는지를 문의하셨습니다.

의뢰인의 고민을 듣고 문제 해결을 위해 본격적으로 의뢰인으로부터 임대차계약 체결 시부터 현재까지의 경위와 월세 납부 내역을 확인하였습니다.

임차인은 현재에는 체납한 월세가 없지만 과거에 3개월 이상 차임을 연체한 사실이 있다는 점을 알게 되었습니다. 상가임대차보호법 제10조 제1항 제1호에 의하면 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 임대인이 임차인의 계약 갱신요구를 거절할 수 있다고 정하고 있습니다.

따라서 계약기간 종료 당시 연체한 차임이 없다고 하더라도 임대기간 중 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있다면 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 것이었습니다.

2. 소송과정

이와 같은 점에 착안하여 저희 법률사무소는 임대기간 종료 약 5개월 전에 임차인에게 상가임대차계약의 갱신 거절을 한다는 내용증명을 발송하였습니다. 이후 계약기간 종료를 원인으로 건물명도 소송을 제기하였으며 소장에서는 임차인의 임대차기간 중 계약위반 행위를 구체적으로 적시하고 임대차계약 갱신 거절을 할 수 있는 정당한 사유(차임연체사실)를 적극적으로 소명하였습니다.

3. 승소 판결 선고

임차인은 저희 법률사무소의 소장을 받고 그제서야 계약갱신이 불가능한 사실을 깨닫고 계약 종료 사실을 다투지 않았습니다. 결국 의뢰인은 소제기 4개월만에 임차인을 내보내는 건물인도 판결을 받을 수 있었습니다.

그런데 임대차관계에서 임대인의 건물명도 소송은 단순히 판결로 끝나는 것이 아닙니다. 소제기부터 판결 그리고 이후 집행 과정까지 속도와 정확성이 생명이기 때문에 임대차관계에서 명도소송을 많이 해본 부동산 전문 변호사의 노하우가 중요합니다.

이 사건에서도 승소 판결 이후 절차가 더 중요한 것입니다. 판결 이후 명도 집행까지 저희 법률사무소는 의뢰인의 문제가 완전히 해결될때까지 옆에서 의뢰인을 끝까지 조력하겠습니다.