1. 사건 개요

 

의뢰인은 서울 소재 아파트를 보증금 2억 원에 임차하여 약 4년간 거주하였습니다. 계약 만료일이 다가왔지만 임대인과 임차인 모두 별도의 갱신거절 통지를 하지 않아 계약은 묵시적으로 갱신되었고, 의뢰인은 이후 이사를 결심하여 임대인에게 계약 해지 의사를 통보하였습니다.

 

그러나 임대인은 "새로운 임차인이 구해져야만 보증금을 돌려줄 수 있다"는 입장을 고수하며 보증금 반환을 거부하였습니다. 의뢰인이 문자와 내용증명을 통해 수차례 반환을 촉구하였음에도 임대인의 태도는 변하지 않았고, 결국 저희 사무소에 사건을 의뢰하게 되었습니다.

 

 

 

 

 

 

2. 법적 쟁점 및 전략

 

이 사건의 핵심 쟁점은 두 가지였습니다.

 

첫째, 묵시적 갱신 후 임차인의 해지 통지 효력 발생 시점입니다. 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 묵시적으로 갱신된 임대차계약에서 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다. 따라서 임대인이 주장하는 "새 임차인 선정 후 반환" 조건은 법적으로 전혀 근거가 없습니다.

 

둘째, 의뢰인이 임차목적물을 임대인에게 인도한 사실이 인정되면, 임대인의 동시이행항변권이 소멸하여 보증금 반환 지연에 따른 지연손해금도 청구할 수 있습니다. 저희는 의뢰인의 퇴거 및 부동산 인도 사실을 문자 내역 등 증거로 철저히 입증하였습니다.

 

아울러 의뢰인이 거주 기간 동안 소유자 부담분인 장기수선충당금을 대납한 사실도 확인하여, 공동주택관리법 시행령 제31조 제8항에 따른 반환 청구도 함께 진행하였습니다.

 

 

 

3. 판결 결과

 

법원은 저희의 주장을 전부 받아들여 임대인이 의뢰인에게 보증금 및 장기수선충당금을 포함한 전액을 지급하라는 판결을 선고하였습니다. 또한 의뢰인이 부동산을 인도한 다음 날부터 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 높은 이율로 지연손해금이 가산되었으며, 소송비용 역시 임대인이 전액 부담하도록 하였습니다.

 

 

4. 변호사 코멘트

 

임대인이 "새 임차인이 생겨야 보증금을 돌려줄 수 있다"고 주장하는 사례는 실무에서 매우 흔합니다. 그러나 이는 법적으로 전혀 허용되지 않는 주장입니다. 임대차계약이 적법하게 종료되고 임차인이 목적물을 반환하였다면, 임대인은 즉시 보증금을 반환할 의무가 있습니다.

 

또한 많은 임차인분들이 장기수선충당금을 본인이 부담해야 하는 것으로 알고 계시지만, 이는 법령상 소유자가 부담해야 할 비용입니다. 임대차 종료 시 반드시 납부 내역을 확인하여 함께 청구하시기 바랍니다.

 

보증금 반환 분쟁은 초기 대응이 중요합니다. 해지 통지 방법과 시점, 목적물 인도 사실의 증거 확보 등 절차적 요건을 정확히 갖추는 것이 승소의 핵심입니다.